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北京东四环豪宅背后:香港“船王”女婿开发,拿地花了50多亿


来源: 网络综合

老北京有句话,叫“东富西贵”。东边扎根着富商巨贾,西边坐落着官邸王府。两块区域寸土寸金,成为各大地产商必争之地。

2016年初,东四环一块地皮在经过数场激烈角逐后,被九龙仓(00004.HK)、绿城、中交以51.35亿元高价联合夺得;2017年9月,九龙仓再度举牌,斥资62.6亿元拿下西三环黄金地皮。

三年过后,东四环的“壹·亮马”拔地而起,西三环的“西城天铸”高耸入云。至此,老牌港商贯穿“财富与权力”,终于在帝都占了一席之地。

01 李嘉诚助“船王”夺九龙仓

九龙仓的历史,比港交所都早。

1978年7月末,刚过完50岁生日的李嘉诚来到香港文华酒店,秘密约见了60岁的包玉刚。当时的李嘉诚还不是香港首富,包玉刚却是“世界船王”财力雄厚。两人此番密会,正是为了收购九龙仓。

九龙仓隶属英资四大行之一的怡和洋行,由英国商人保罗·遮打于1886年创建。九龙仓旗下产业众多,除了尖沙咀、新界、香港岛上的大部分码头、仓库,还拥有酒店、大厦、有轨电车等优质产业。

当时有个说法:“谁拥有九龙仓,谁就掌握了香港的货运权。”

李嘉诚最先盯上这块肥肉。20世纪70年代末,李嘉诚凭借长江实业在同辈大亨中脱颖而出,风头正劲的李嘉诚开始在暗处高价收购九龙仓,先后从散户手中买下2000万股股票,持股比例接近20%。

九龙仓股价大涨,最终惊动了怡和洋行。怡和一看,情况不妙,九龙仓都快要姓李了,于是开始大规模反购股份。

因为不清楚怡和洋行的持股比例,李嘉诚只有持股超50%,才能保证绝对控制权。但此时,九龙仓的股价已经从一开始的14港元/股暴涨至46港元/股,超出李嘉诚的财力范围。这才有了文华酒店密会包玉刚一幕。

包玉刚是浙江宁波人,30岁到香港做船运贸易,1978年已经稳坐“世界十大船王”头把交椅。李嘉诚开门见山,想把手中1000万股九龙仓股份转让给包玉刚。当时,包玉刚预感到世界航运低潮即将到来,正准备“弃船登陆”,两人不谋而合。

李嘉诚说到底还是个商人,也不会白白送温暖。作为低价转手九龙仓的条件,包玉刚需要帮助李嘉诚从汇丰银行手里拿下和记黄埔9000万股股份。

包玉刚是汇丰银行董事,汇丰又是包玉刚名下公司环球航运的二股东,两者关系密切。最终,包玉刚以36港元/股的价格,买下李嘉诚持有的九龙仓股份,李嘉诚则斥资6亿多港元,拿下和记黄埔22.4%的股权。

据包玉刚的女婿吴光正回忆,李嘉诚起初的开价是40港元/股,包玉刚沉默片刻后说:“你每股降4港元,我们马上成交。”李嘉诚毫不犹豫地答应了,整个会谈只持续了几分钟。

而这几分钟,却在香港经济史上留下了浓墨重彩的一笔,也成了华资进军英资的重要开端。

李嘉诚退出后,包玉刚继续增持九龙仓,持股比例达到30%。怡和洋行为了追赶包玉刚,于1980年6月公开宣布回购九龙仓股份,预计持股比例达49%。消息一出,九龙仓股价暴涨,被拉升至100港元/股。

得到消息的包玉刚,立刻从国外返回香港召开记者发布会,宣布以个人及家庭名义,作价105港元/股收购九龙仓49%的股份,涉及金额22亿港元。22亿并非小数目,即便是对于当时的怡和洋行来说,都望尘莫及。在包玉刚近乎碾压的气势下,九龙仓最终易主。

5年后,包玉刚又夺下英资集团会德丰(00020.HK)股权。至此,包玉刚家族财富实现质的飞跃,坐拥400亿资产,成了名副其实的华人首富

02 女婿、外孙成“香港最大包租公”

包玉刚没有儿子,膝下只有4个女儿。1973年,祖籍为浙江宁波的吴光正与“船王”次女包陪容结婚。或许是因为祖籍一样,包玉刚和吴光正特别聊得来。

吴光正全程参与了九龙仓收购案。当时,吴光正实时细阅了九龙仓1977年年报及李嘉诚提供的一页简介,并拟定了购入与否的建议。1978年,吴光正出任九龙仓董事,后被任命为董事总经理。

在其担任董事总经理期间,九龙仓完成了对英资洋行会德丰的收购。当时,包玉刚已经67岁,身体状况每日愈下。1986年,包玉刚将九龙仓主席之位交到吴光正手里,1991年,包玉刚去世,吴光正全面接管“船王”家族事业。

吴光正接手后,开始重点发展地产业务。他拆掉九龙仓旗下的旧码头,开始兴建现代化商场,也就是如今赫赫有名的尖沙咀海港城。海港城是香港最大的购物中心之一,也是全球最赚钱的购物中心之一,早年间的年租金收入已经超过50亿元。

坐落于铜锣湾的时代广场,也是吴光正时期的标志性产物。据财报显示,时代广场的年租金收入超过20亿元。

2013年,吴光正夫妇凭借450亿元财富值,登顶“2013年甬商首富”。两年后,吴光正宣布退任九龙仓主席,交由36岁的儿子吴宗权打理。吴光正说,“1982年,包玉刚委以我领导会德丰及九龙仓之重任,当时我36岁。我希望吴宗权也可以有同样的机会。”

据吴光正介绍,2015年,海港城和时代广场的市值已经超过2200亿港元,而九龙仓的账面净额则超过了3000亿港元。

现在,吴宗权除了在香港收租,九龙仓在内地也有不少物业,租金收入同样不菲。

03 九龙仓进军内地的“豪华朋友圈”

2000-2007年,中国商业地产市场增量大幅上升,这一期间,一二线城市的商业地产如雨后春笋般快速发展。

2000年,九龙仓进入内地试水,在上海开出首个时代广场,主打以"写字楼+商场"的物业组合。随后,九龙仓又在重庆、大连、武汉建起了时代广场。只不过,收益并不明显。

2007年,九龙仓巨资拿下“成都地王”(后来的成都IFS),正式宣布加大内地投资,目标是5年后内地资产占到集团总资产的50%。这一年,北京有了西单,上海有了新天地,擅长商业地产运营的九龙仓急需在内地建立起属于自己的潮流地标。

2014年,成都IFS面世,从拿地筹备到正式开业,九龙仓花了7年时间。事实证明,这个项目帮九龙仓在内地打响了名号。据九龙仓2016年年报显示,成都IFS的商场表现远超预期,商场实现营收6.33亿元,同比增长11%;销售额为38.5亿元,同比增长17%。此外,2016年,成都IFS的人流量上升了19%,出租率高达98%。

九龙仓副主席周安桥甚至感慨:“成都IFS这样的项目,每年有两个最好。但因为九龙仓选址很严,总是找不到类似的好地段。”据了解,地铁是九龙仓选址的一个必要条件。截至目前,除成都IFS外,九龙仓在内地已运营的商业项目,还包括无锡IFS、重庆IFS和长沙IFS。

IFS系列对九龙仓的业绩贡献巨大。九龙仓在年报中披露,2019年,长沙IFS实现收入和盈利分别为8.1亿港元、3.25亿港元;成都IFS收入上涨11%至17.47亿港元,营业盈利增加21%至9.47亿港元。

如果说,商业地产是九龙仓单枪匹马在闯,那布局住宅项目便是其“广交朋友”的结果。例如,与招商地产合作开发天津雍华府、苏州雍景湾;与绿城、中交合作开发壹·亮马......

2012年,宋卫平陷入困境,九龙仓与绿城签署战略协议,以51亿港元价格入股绿城,加上原有股份,九龙仓共持有绿城24.6%的股份,成为其第二大股东。后来,中交介入,先后收购绿城28.91%的股份,成为了绿城的单一大股东。九龙仓在绿城的话语权越来越少。

2015年7月,绿城发公告称,董事会中的九龙仓代表悉数辞去职务。至此,九龙仓完全退出了绿城董事会。

不过,从九龙仓后来发布的公开信来看,这次退出似乎并不情愿。九龙仓在公开信中写到:九龙仓绝无控制、全购绿城或其他野心,2012年拔刀相助绿城,原因只有三个:宋卫平、宋卫平、还是宋卫平。

虽然退出了董事会,但九龙仓表示,未来还是会继续支持绿城,只不过换一种方式,在董事会以外以股东身份支持绿城。

三家地产商剪不断理还乱,2016年,北京东四环一块地皮在经过数场激烈角逐后,被九龙仓、绿城、中交以51.35亿元高价联合夺得,三年后,建成了每平米接近10万元的壹·亮马。

事实上,除绿城外,九龙仓还曾持有过远洋地产7.02%的股份,后套现22亿港元退出。目前,九龙仓的吴光正还以个人名义持有龙湖集团5.84%的股份,是继吴亚军之后的第二大个人股东。

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